Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 53,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 490 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 22 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈968 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −885 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Конобеево ≈4,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7503
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 735 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 490 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 610 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Виноградово СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 750 000 | 111 940 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ашитково с. | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 968 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 223 / 42 559 / 63 333 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 335 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 868 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -885 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Нерское СНТ | 60,8 м² | 5,9 сот. | 2 500 000 | 41 118 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Утро СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новое Фаустово ДНТ | 54,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 54 845 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лазурное СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Старая д. | 45 м² | 6 сот. | 1 000 050 | 22 223 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Москва Река КП | 48 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 61 458 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 24 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Агат СНТ | 40 м² | 6 сот. | 970 000 | 24 250 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 2 500 000 → 2 100 000 |
Описание
Собственник! Продаю двухэтажную деревянную дачу на земельном участке площадью 6 соток, на участке плодовые деревья, кустарники, скважина с водой, летняя кухня 17.7 кв м. И хозблок для хранения инвентаря, теплица-требуется ремонт. В доме две комнаты и кухня гостиная. Рядом с Снт речка Нерская, где можно рыбачить и купаться, лес- собирать грибы. 10 минут езды от ЖД станции Виноградово, возле которой много торговых точек: Магнит, Дикси, Чижик, Раменские деликатесы, питомник растений, много частных магазинов. В дом проведён свет. Мебель остаётся. На территории Снт круглогодичная охрана. По документам назначение-нежилое, прописки нет. На участке есть ворота, можно заехать на авто и припарковать две машины. Прямая ветка с Москвой (Казанское направление). До метро "Выхино" один час на электричке. 1 взрослый собственник, свободная продажа. Полная стоимость в Дкп, обременений нет. Звоните, отвечу на все вопросы и договоримся на показ. Показы на выходных в субботу или воскресенье. Возможен небольшой торг!