Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Золотая Подкова дп, Воскресенск гор. округ
Дача 48,1 м², участок 11 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈862 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −496 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Цибино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7500
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 398 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 911 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фестиваль дп | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Авиатор СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фестиваль дп | 14,7 сот. | 1 800 000 | 122 449 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Авиатор СНТ | 7,7 сот. | 1 600 000 | 207 792 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фестиваль дп | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михалево с. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фестиваль дп | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михалево с. | 9 сот. | 3 350 000 | 372 222 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашково ТСН ДНП | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашково ТСН ДНП | 18 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 862 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 810 / 59 479 / 86 047 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 114 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 958 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 803 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 491 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Цибино д. | 50 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 108 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авиатор СНТ | 54 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Москва Река КП | 48 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 61 458 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Луч СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Садовое СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Автозаводец СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 48 810 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Петровское д. | 43 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рыболово КП | 42 м² | 10 сот. | 250 000 | 5 952 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Вдохновение СНТ | 38 м² | 7 сот. | 1 990 000 | 52 368 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136822481 Уникальное бюджетное предложение! В экологически благоприятном районе Подмосковья продается деревянный дачный дом 48,1 м2 (2022 года постройки, возможна регистрация по месту жительства) и ухоженный земельный участок 11 соток (категория земель земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования для дачного строительства). Из коммуникаций есть электричество и вода (скважина). Рядом с территорией Снт находится лесной массив. В пределах 15 минут езды располагаются оборудованные пляжи для купания, а также частный мини-ипподром. Удобная транспортная доступность: в пешей доступности (около 10 минут) находится остановка общественного транспорта, в 5-10 минутах езды расположена железнодорожная станция с прямым сообщением до Москвы.