Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Родина СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 18.03.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 640 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 12 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −144 %, ROI −59 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Куровская ≈0,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №750
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 638 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 000 / 37 313 / 47 917 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 845 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −144 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Голубой Факел СНТ | 50 м² | 6 сот. | 600 000 | 12 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Нерский СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Родничок СНТ | 40,2 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 37 313 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В связи с переездом продаёт родовую дачу в СНТ. Дом около 50 кв. м. Высокий фундамент с подвалом с фундаментом для печи,доступ в подвал из каждой комнаты, подвал сухой, дом стоит на песчаной подушке, вокруг всего дома бетонная широкая отмостка глубиной 50 см. Дом щитовой, утепленный 2- х этажный. Второй этаж облицован пластиком. Дом внутри чистый, был сделан симпатичный ремонт. В дом проведена горячая вода. Продаётся вместе с мебелью. Участок 6 соток, один из самых высоких в СНТ,земля очень плодородная,было завезено 100 машин земли,после сильного дождя ходим в тапочках. На участке много плодовых деревьев, ягодных кустов, сортовые цветы - розы,гортензии, лилии, лилейники(все делали для себя),а также огороженные высокие грядки для выращивания овощей. На участке установлена большая бытовка, где расположена душевая с бойлером на 100 л, кухня, стиральная машина. произведено межевание,а также закуплен сайдинг для обшивки всех строений. На территории СНТ есть магазин, детская площадка. СНТ круглогодично охраняется. на данный момент соседи выставили на продажу соседний участок,есть возможность расширить свои владения. Хорошая транспортная доступность -станция Куровская 15 минут пешком,автобус до м. Котельники. Обоснованный торг возможен.