Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Восток СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 32 м², участок 6,3 сот., кирпич.
Цена 2,53 млн ₽, поднимали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 784 тыс. → дом ≈1,75 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 33 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Локомотивное Депо ≈0,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7496
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 784 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 746 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Восток СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Заволенье д. | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заволенье д. | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 927 / 61 230 / 64 000 |
| цена объекта | 2 530 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 150 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 510 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.5 км | 36 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 59 960 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Спутник СНТ | 41 м² | 7,2 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 530 000 (+180 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 530 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок кадастровый номер. 50:24:0060506:339 -. Светлый, ровный и сухой, правильной прямоугольной формы, высокий, без уклона. 3 линия от центрального въезда. Удобный круглогодичный подъезд с асфальтированной дороги. Участок не граничит с лесом. И окружён соседними освоенными участками, соседи проживают круглогодично. На участке высажены туи и декоративные растения, 2 яблони. На участке есть утеплённый дом. Размером 8х4 метра -из кирпича, с современным панорамным остеклением и металлочерепицей. В доме большая видовая терраса и отдельная комната. Электричество, розетки в доме. Дом очень теплый, построен. По индивидуальному проекту. Так же на участке имеется готовый ленточный фундамент размером 6х9 метров. Есть летний душ, отдельный туалет, детская площадка, качели, турник, футбольные ворота. Металический хозблок. Подведено электричество. На Снт имеется красивый пруд. В зимнее время всегда работает трактор по очистке снега. Въезд на территорию Снт осуществляется через проезд через шлагбаум. В шаговой доступности находится платформа 90 км (5 минут пешком). Участок расположен в черте города Куровское, с полной развитой инфраструктурой- Спорткомплекс с бассейном, продуктовый и строительный рынок, Дом Культуры, все необходимые сетевые магазины и аптеки, школы и детские сады. До центра г. Куровское пешком 20 минут. Продажа от собственника, посредники и риэлторы -. Прошу не беспокоить!