Егорьевское ш., 32 км от МКАД
Сатурн СНТ, Раменский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 746 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гжельские источники ≈0,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7490
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 22.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 746 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сатурн СНТ | 24 сот. | 14 500 000 | 604 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжель пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель пос. | 6 сот. | 835 000 | 139 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжель пос. | 9,5 сот. | 2 900 000 | 305 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 5,5 сот. | 587 900 | 106 891 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коняшино д. | 9 сот. | 3 490 000 | 387 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 13 сот. | 4 500 000 | 346 154 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,5 сот. | 656 790 | 119 416 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 61 429 / 88 889 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 271 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 157 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 044 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 113 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Трошково Светлое КП | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Взлет СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Электроизолятор СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Обухово д. | 41,9 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 119 332 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 42 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Хуторок СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Энтузиаст СНТ | 41,1 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 260 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Алешинские Сады СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дубовая Роща пос. | 45,3 м² | 5,9 сот. | 2 599 000 | 57 373 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с садовым домом.