Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Нерское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 683 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,79 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Конобеево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7481
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 017 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 814 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 750 000 | 111 940 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 333 / 29 792 / 71 429 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 135 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 028 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 922 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 708 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 787 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Русское Поле СНТ | 70 м² | 6,8 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Сокол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | 70 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Фаустово-2 СНТ | 60,8 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | 72 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16 км | Солнышко ТСН | 75 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 19 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Лето СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 27 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Сокол СНТ | 76,6 м² | 6,5 сот. | 2 000 000 | 26 110 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Юбилейный СНТ | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Родничок СНТ | 77,9 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 21 181 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже появилась дача в живописном месте Снт Нерское! Дом кирпичный на ленточном фундаменте. На первом этаже зал с камином, кухня. На втором этаже две комнаты, одна из комнат имеет выход на балкон. Цокольный этаж -гараж и помещение для хранения консервации. Водоснабжение скважина, в дом заведена. Туалет на улице. Отопление печка. Участок ровный, огорожен забором. На участке установлена теплица и гостевой домик. Растут много культурных растений, цветов. В шаговой доступности детская площадка и водоем для купания. Снт охраняется. В сезон работает магазин продукты. Код пользователя: 80673. Номер в базе: 13132326.