Егорьевское ш., 55 км от МКАД
Ивушка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 65 м², участок 6,2 сот., каркас.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 496 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 45 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −438 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Конобеево ≈5,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7480
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 046 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 254 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 677 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ворыпаево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ворыпаево д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ворыпаево д. | 20,7 сот. | 2 150 000 | 103 865 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пушкино д. | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чечевилово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Леоново д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселово д. | 17,4 сот. | 1 500 000 | 86 207 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новоселово д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселово д. | 8,1 сот. | 690 000 | 85 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 643 / 53 125 / 87 121 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -437 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Авиатор СНТ | 66 м² | 9 сот. | 5 750 000 | 87 121 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Голубое Озеро СТСН | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Олимп СТСН | 80 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 750 000 |
Описание
Продам хорошую, ухоженную дачу в Воскресенском районе, Снт Ивушка. На участке 6,15 соток, есть колодец, каркасный дом с возможностью возвести веранду, 3 комнаты, на втором этаже большая комната и коридор, есть возможность, сделать перепланировку на 2 отдельные спальни, дом новый, фундамент ленточный, окна пластиковые, электричество разведено по дому. Обогрев конвекторами. Забор рабица. Участок ровный, чистый, Снт граничит с лесополосой, до ближайшего озера 5 минут. Природа этого места завораживает своей красотой. Недалеко расположены магазины и строй рынок, работают круглогодично. До автобусной остановки 10 минут пешком, до ж/д станции 15 минут. Снт охраняется, проезд по пропускам. Межевание сделано. Код пользователя: 202197. Номер в базе: 14611470.