Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Первомайское СНТ, Раменский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 68 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 650 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −584 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Радуга ≈4,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7475
Рейтинг 30/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово с. | 9,9 сот. | 1 450 000 | 146 465 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный дп | 32 сот. | 5 999 999 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 60 240 / 87 500 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 535 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -583 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Автозаводец СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 48 810 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Радуга СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Электроизолятор СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Хуторок СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вдохновение СНТ | 38 м² | 7 сот. | 1 990 000 | 52 368 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вираж СТ | 38,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 83 551 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Электрон СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 62 479 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Текстильщик-3 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Вираж СТ | 43 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 66 279 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 100 000 (−250 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 750 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличная дача в окружение лесного массива! Дом бревно обложен кирпичом, фундамент кирпичный 40 м2, просторная веранда, гостинная с камином на 1 -м этаже, на 2 этаже спальня и уютное пространство с диваном. Участок 6 соток, ровной, прямоугольной формы, огорожен забором- профлист, соседи с одной стороны. На участке посажены плодово-ягодные культуры. На участке имеется кирпичная зона отдыха и бревенчатая баня( требуется внутренняя отделка). Свет в доме, водопровод летний, дополнительно есть колодец для полива, с/у на улице. Снт охраняется, многие соседи проживают круглогодично, зимой дороги чистятся. Документы на дом и на участок. 1собств. Более 5 лет. Торг обсуждается.