Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Прибор СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 56,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7472
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 134 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 46 287 / 70 175 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 556 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сталь-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Прибор СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 19 048 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юбилейный СНТ | 49,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 278 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрон СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 62 479 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Первомайское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 2 050 000 | 34 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Карпово с. | 57 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 175 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Союз СНТ | 56 м² | 6,7 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Речицы с. | 54,2 м² | 6,9 сот. | 2 899 000 | 53 487 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Речицы с. | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 800 000 |
Описание
Территория Снт расположена среди лесного массива, есть река. На участке два дома, второй используется как летняя кухня. В основном на первом этаже 3 комнаты, на втором одна большая. Туалет и душ находятся в отдельной постройке. На участке установлена теплица, есть хозблок для хранения садового инвентаря и инструментов.