Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Мизовец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 90 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 65 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 300 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −2,24 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Шатурторф ≈5,5 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7468
Рейтинг 15/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 857 / 28 020 / 37 037 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 070 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 743 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Сосна СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Радуга СНТ | 92 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 28 261 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Спектр сад. уч. | 72 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Родник СНТ | 108 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вымпел-3 СНТ | 65,2 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 20 706 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рассвет СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 66 м² | 6 сот. | 850 000 | 12 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Связист СНТ | 70 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Энергетик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаëтся любимая дача! На участке Дом 3комнаты, Баня 6*6из клеëного бруса с большой комнаты одыха. Два сарая (один не давно построен) Две современный большие теплицы (практически новые) колодец вода заведена в дом и баню(два более 30л и 100л) Печное отопление. Финский торфяной туалет без запаха. Компостный бак. Есть всë для проживания, как говорится заходи и живи. Звоните, пишите. Всë не написать.