Егорьевское ш., 32 км от МКАД
Союз СНТ, Раменский гор. округ
Дача 56 м², участок 6,7 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Гжельские источники ≈4,5 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7466
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Союз СНТ | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Союз СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Русь-Фенино СНТ | 6,3 сот. | 950 000 | 150 794 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русь-Фенино СНТ | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 30 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь-Фенино СНТ | 7 сот. | 1 220 000 | 174 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 46 287 / 67 544 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 468 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 345 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 326 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Здоровье СТ | 55,4 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 61 372 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Речицы с. | 54,2 м² | 6,9 сот. | 2 899 000 | 53 487 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Речицы с. | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Союз СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дубовая Роща пос. | 57 м² | 4 сот. | 3 850 000 | 67 544 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Русь-Обухово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | сохраненная копия |
| 2.3 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 42 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сталь-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Юбилейный СНТ | 49,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 278 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 000 000 (−350 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна, построенная в 1995 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, внутри выполнен в теплых тонах дерева. В доме три тёплых комнатв, которые отапливаются печкойна территории участка есть баня, что позволяет расслабиться после трудового дня. Дом подключен к кабельному телевидению, что обеспечивает возможность отдыха с комфортом. Участок расположен в Снт, рядом находится остановка общественного транспорта, что делает его удобным для проживания. Санузел находится на улице.