Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Малахит СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 63 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,9 млн; первая цена 4,9 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 290 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Нерская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7465
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 841 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское СНТ | 44,4 сот. | 3 900 000 | 87 838 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 31 667 / 39 167 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 535 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 950 000 | 15 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Юбилейный СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 390 000 | 21 385 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Комплект СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сельмашевец СТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 19 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 599 999 | 51 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Факел СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каштан СНТ | 55 м² | 6 сот. | 550 000 | 10 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ильинское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 33 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Восток СНТ | 60 м² | 3 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 4 900 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 4 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 800 000 (−1 700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок 6 поток с 2 -мя домами (42м и 22м). Есть отдельно стоящее строение-душ, сарай, туалет. Дома утеплены, недавно сделаны крыши из металлочерепицы, в одном из домов есть камин. Хорошее расположение, участок сухой и ровный. Один собственник.