Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Радуга СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 31.07.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 205 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 27 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,88 млн ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Запутная ≈8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈2 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7464
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 086 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 205 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 695 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Иванцево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 786 / 34 247 / 51 087 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 487 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | ВИМ СНТ | 73 м² | 7,6 сот. | 2 500 000 | 34 247 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Великий Край СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 51 087 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Химик-2 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 07.08.2025 | 4 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 4 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.08.2025 | 4 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 30.08.2025 | 3 950 000 (−49 999) | история площадки |
| 01.09.2025 | 3 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.09.2025 | 3 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.09.2025 | 3 840 000 (−10 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 3 800 000 (−40 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Радуга" Егорьевский район. Участок площадью 6 соток, правильной формы, первая линия от лесного массива. На участке расположен двухэтажный кирпичный дом с террасой и балконом. Пластиковое остекление, крыша профнастил, отопление печное, для круглогодичного проживания. Также на участке имеется гостевой домик с кухней и баней. Снт окружён лесом, в дали от городской суеты, что создаёт атмосферу уединения и спокойствия. Один зрелый собственник. Прямая продажа. Риэлторы, перепродаваны и помогаторы, не тратьте своё время.