Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Жирово д., Раменский гор. округ
Дача 33,4 м², участок 11,5 сот.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 11,5 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈668 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Кузяево ≈1,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7463
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 68 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (11,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 898 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жирово д. | 5,5 сот. | 1 150 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жирово д. | 5,9 сот. | 647 890 | 109 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,4 сот. | 587 900 | 108 870 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,7 сот. | 571 900 | 100 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,8 сот. | 610 000 | 105 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6,1 сот. | 634 900 | 104 082 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 6,7 сот. | 899 999 | 134 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 668 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 061 / 59 391 / 114 286 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 969 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Центрспецстроевец СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 061 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Карпово с. | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Шевлягино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Руслан СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 57 353 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Трошково Светлое КП | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Новое Григорово КП | 35 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сатурн СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Прибор СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузяево д. | 27,6 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 90 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Излучина СНТ | 28 м² | 9,5 сот. | 1 225 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный участок с готовой утепленной дачей, идеально подходящий как для сезонного отдыха, так и для постоянного проживания. Дом: Размеры: 6 х 6 метров, общая площадь 33,4 м2. Конструкция: каркасный. Утеплен, что позволяет использовать дачу в любое время года. Электричество: 15 квт, 3 фазы, уже подведено в дом. Газ проходит по границе участка, возможна газификация по государственной программе. Участок: Абсолютно ровный, без перепадов высот, никогда не затапливается. Надежный забор из профлиста по всему периметру. Инфраструктура и безопасность: Закрытое Снт с круглосуточной охраной и видеонаблюдением. Соседи живут дружно, участки ухожены. Удобное расположение: в пешей доступности железнодорожная станция "Кузяево", обеспечивающая хорошее сообщение с Москвой. Рядом расположены сетевые магазины, школы и детские сады. Все документы готовы, один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Код пользователя: 199544. Номер в базе: 12952240.