Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 53,4 м², участок 6 сот., дерево, 2018 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 490 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈968 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Конобеево ≈4,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №746
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 735 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 490 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 010 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Виноградово СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 750 000 | 111 940 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ашитково с. | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 968 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 607 / 48 810 / 80 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 267 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 147 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 909 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 184 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечная Поляна СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Щельпино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 2 000 000 | 38 462 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Конобеево с. | 50 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Виноградово пос. | 58 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 73 276 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Щельпино д. | 45 м² | 7,7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Яблонька СНТ | 48,6 м² | 6,1 сот. | 3 650 000 | 75 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Виноградово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Конобеево с. | 48 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Старая д. | 56 м² | 7 сот. | 1 490 000 | 26 607 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Золотово СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Продаю двухэтажную деревянную дачу на земельном участке площадью 6 соток, на участке плодовые деревья, кустарники, скважина с водой, летняя кухня 17.7 кв м. и хозблок для хранения инвентаря, теплица-требуется ремонт. В доме две комнаты и кухня гостиная. Рядом с СНТ речка Нерская, где можно рыбачить и купаться, лес- собирать грибы. 10 минут езды от ЖД станции Виноградово, возле которой много торговых точек: Магнит, Дикси, Чижик, Раменские деликатесы, питомник растений, много частных магазинов. В дом проведён свет. Мебель остаётся. На территории СНТ круглогодичная охрана. По документам назначение-нежилое, прописки нет. На участке есть ворота, можно заехать на авто и припарковать две машины. Прямая ветка с Москвой (Казанское направление). До метро "Выхино" один час на электричке. 1 взрослый собственник, свободная продажа. Полная стоимость в ДКП, обременений нет. Звоните, отвечу на все вопросы и договоримся на показ. Показы на выходных в субботу или воскресенье.