Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Радуга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 58 м², участок 6,2 сот.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 13.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,44 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −87 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Куровская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №745
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.2 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 437 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 063 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 328 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 69 900 / 97 879 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 797 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -87 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | 57,6 м² | 9,1 сот. | 4 800 000 | 83 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Нерское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 60 833 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 57 м² | 9 сот. | 4 800 000 | 84 211 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Сельмашевец СТ | 57,7 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 32 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Давыдово д. | 57,1 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 799 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заволенье д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 61,3 м² | 8,8 сот. | 6 000 000 | 97 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Заволенье д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Факел СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Приборостроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 100 000 (−250 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К продаже дом с отоплением в СНТ "Радуга" рядом с городом Куровское. Дом для круглогодичного проживания.Оформлен как жилой. Межевание есть .Вода в колодце круглый год. Дом на капитальном ленточном фундаменте, пристройка на блоках. Место для парковки машины вне участка и на участке с въездом в распашные ворота. Можно прописаться.Можно в ипотеку.