Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Кристалл СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 7,6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 27.06.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 760 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 24 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −147 %, ROI −60 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Анциферово ≈2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7447
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 766 / 30 328 / 60 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 850 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 752 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 292 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −147 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Омега СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 328 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горизонт СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 43 630 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кристалл СНТ | 50 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Звезда СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Восход СТ | 54,7 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 23 766 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 000 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Казанского направления (от вокзала 73 км) от Мкад 55 км. Участок квадратный 7.6 сот. Угловой. Ухоженный. Без долгов. Меживание. Дом щитовой, 2 этажа (общая площадь 70 кв. М), двойное утепление, внутр. Отделка вагонка, внешн. цокольный сайдинг, в доме "ленивый свет". Проводка новая. Интернет оптоволокно. Фундамент ленточный. Кадастр. Кухня отдельностоящее здание. Вагонка и цокольный сайдинг. Площадь 18 кв. М. Фундамент ленточный. Кадастр. Забор комбинированный рабица и проф. Лист 3 лаги. Хозблок (душ, туалет, мастерская) вагонка. Фундамент ленточный. Новый сарай. Вагонка. Фундамент ленточный. Большая беседка. Мангал. Летний водопровод. Газ баллон. От станции максимум 30 мин пешком или от следующей станции 10 мин на машине. В 20 минутах на машине Гкб, рынок, магазины. Стоимость 3.000.000 Прямой собственник. Только частным лицам, Агенством прошу не писать и не звонить.