Егорьевское ш., 30 км от МКАД
Вираж СТ, Раменский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 26.07.2024.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Загорново ≈1,5 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7445
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 813 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 856 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Берег-2 ТСН | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рамич СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 51 962 / 93 023 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 262 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 836 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -967 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Автомобилист СНТ | 80 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Милосердие СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 26 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бротекс СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 472 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Виктория СНТ | 86 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 93 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Рассвет СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Милосердие СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 26 616 | снято (цена объявления) 27.07.2026 | сохраненная копия |
| 8.2 км | Звездочка СНТ | 88 м² | 6,2 сот. | 2 750 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Пласкинино д. | 85 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 67 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гжелка пос. | 73,1 м² | 5,3 сот. | 6 500 000 | 88 919 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дубовая Роща пос. | 70 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 65 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2024 | 3 300 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. Хороший, тёплый дом. Пластиковые стеклопакеты. Первый этаж под чистовую отделку, второй этаж утеплён. На первом этаже ламинат. Скважина в доме. Забор по всему периметру из профнастила. Один взрослый собственник. Рядом ж/д станция(15 минут ходьбы). Разумный торг уместен.