Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Ивушка-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 40 м², участок 6,9 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 30 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,79 млн ₽, маржа −121 %, ROI −55 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня, газ.
До ст. Берендино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7444
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,8 сот. | 350 000 | 44 872 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 851 / 50 000 / 59 375 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 856 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 763 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 792 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −121 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Спецстроевец СНТ | 40,2 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 29 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Металлист-2 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Хорлово пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 54 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рассвет СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Металлист-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137320071 Доверяя нам, Вы получаете только актуальные и проверенные объекты! В продаже очень ухоженная и уютная дача в Снт Ивушка-2 в д. Потаповское. Дом двухэтажный 40 кв. М., кирпичный, отделан сайдингом. Окна пластиковые. Фундамент ленточный, есть небольшой погреб для хранения. В доме есть кухня, и 2 комнаты. В одной из комнат есть электрический камин. В доме проведен интернет. Вода из колодца заведена в дом. Газ от газового балона. Ухоженный участок 7 соток, на территории участка расположена теплица, просторная беседка и баня. На участке много плодовых деревьев и кустарников. Участок угловой, соседи только с одной стороны. Вокруг дома шикарная природа, лес. Рядом с Снт есть чистые озера, где купаются и рыбачат. Въезд в Снт через автоматический шлагбаум, по периметру снт есть камеры.