Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Овчагино д., Егорьевск гор. округ
Дача 53,8 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 05.02.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 55 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 398 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 13 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈976 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈849 тыс. / целевая ≈764 тыс. / пессимист. ≈679 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,97 млн ₽, маржа −438 %, ROI −81 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈8,4 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7443
Рейтинг 8/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 752 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 152 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополек СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеменово д. | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 13 сот. | 580 000 | 44 615 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 16,5 сот. | 1 600 000 | 96 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клеменово д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино д. | 23 сот. | 1 500 000 | 65 217 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 976 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 20 000 / 32 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 807 000 ₽ |
| продажа: целевая | 764 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 679 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 974 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −438 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −81 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.4 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,5 сот. | 2 850 000 | 72 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Лазаревка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.02.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 103364741 Уютный дом 6×6 с участком и всеми удобствами! Просторное жильё: 2 этажа, меблированные комнаты, телевизоры и антенна с телевидением. Всё для комфорта: собственная баня, летняя кухня, игровые зоны для детей, туалет, кладовка и мастерская. Ухоженная территория: палисадники, готовый каркас под теплицу, удобный въезд через ворота + место для машины. Рай для рыбаков! Всего 4 км до Рыбхоза отличная рыбалка гарантирована. Идеальное место для жизни и отдыха! Своя инфраструктура, уют и природа рядом. Звоните, чтобы забронировать свой уголок счастья!