Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Рассвет СНТ, Раменский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 645 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 40 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Радуга ≈2,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7441
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арена СНТ | 16,4 сот. | 1 800 000 | 109 756 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 47 250 / 80 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 169 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 928 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 692 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Прибор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 47 250 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Электрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Автомобилист-1 СНТ | 60 м² | 8,4 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сокол СНТ | 65 м² | 7 сот. | 3 399 000 | 52 292 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 200 000 |
Описание
"Просьба агентствам не беспокоить: продаю самостоятельно". Уютная 2этажная дача с выходом в лес, в Раменском районе, Снт "Рассвет", д. 45 (возле пос. Бисерово). Локация и транспорт: 56 км от Мкад по Новорязанскому шоссе. Автобусная остановка в 7 минутах на машине; маршруты до ж/д станций Бронницы, Белоозёрская, 63 км (Казанское направление). 5 минут до трассы А107. Участок: Площадь по документам 6 соток (категория: земли сельхозназначения, вид использования: садоводство), фактически 8,1 сотки. Правильная форма, ровный, огорожен. Граничит с лесом; есть плодовые кустарники, хвойные. Дом (жилое строение, каркаснощитовой): Общая площадь 50 кв. М (1й этаж 30 кв. М, мансарда). 1й этаж: прихожая + кухня, комната 14,6 кв. М; высота потолков 2,6 м. 2й этаж (мансарда): комната 20,4 кв. М; высота потолков 2,4 м. Окна Пвх. Коммуникации: Электричество 15 квт. Централизованный летний водопровод. Колодец с питьевой водой. Отопление электрическое. Постройки: Беседка из дерева. Хозблок с летним душем и бойлером. Сарай. Теплица. Инфраструктура и особенности Снт: Магазины, школа в шаговой доступности (пос. Бисерово). Снт "Рассвет": тихие стародачные места, соседи доброжелательные. Электрические ворота с пультом на въезде. Новая асфальтовая дорога, удобный подъезд.