Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Рябинка-3 дп, Раменский гор. округ
Дача 24 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, поднимали с 2,88 млн; первая цена 2,88 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 37 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −984 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Игнатьево ≈0,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7436
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 79 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рябинка-3 дп | 23 сот. | 3 650 000 | 158 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рябинка-3 дп | 18,4 сот. | 1 800 000 | 97 826 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинка-3 дп | 21 сот. | 2 950 000 | 140 476 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинка-3 дп | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рябинка-3 дп | 13 сот. | 2 200 000 | 169 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатьево СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатьево с. | 9,9 сот. | 990 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 116 667 / 133 333 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 982 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 833 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 386 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -984 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Кузяево д. | 22 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 127 273 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Минино д. | 30 м² | 13,4 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Садко дп | 30 м² | 13,4 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шевлягино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лето СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 880 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 050 000 (+170 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 250 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 400 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 3 250 000 → 3 400 000 |
Описание
Продается ровный, сухой, участок: широкий заезд 10м, летний домик 6х4 минибрус, с открытой террасой 3,5х9, колодец, установлен столб для подключения электричества, все в медленном процессе благоустройства. На Центральной улице, 15 соток, прямоугольной формы(35м на 43м). Свет и газ по границе(только подключиться). Поселок обжитой, проезд через автоматические ворота, в темное время освещен, многие живут круглогодично, дороги зимой чистятся, летом окашиваются, вывоз мусора, коммунальные взносы 1000р, Станция Игнатьево 4 минуты пешком. Один взрослый собственник. Есть возможность приобрести соседний пустой участок, и увеличить до 30 соток и будет (70м на 43м), приоритет продажа 2х участков, торг присутствует.