Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Красный Берег СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 559 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −2,26 млн ₽, маржа −133 %, ROI −57 %.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Смолево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7435
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 559 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 641 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 681 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 714 / 28 991 / 37 202 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 263 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −133 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Красный Берег СНТ | 70 м² | 8,5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гаврилково-2 ДНП | 73,9 м² | 7,5 сот. | 2 150 000 | 29 093 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка СДТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Связист СНТ | 67,2 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 37 202 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Монтажник 1998 СНТ | 72 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Энергия-94 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 47 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Монтажник 1998 СНТ | 73,9 м² | 6,4 сот. | 2 350 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Проектировщик СНТ | 78 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Горняк СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Шахтер СНТ | 67,5 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 135. В продаже уютная дача из бревна с возможностью прописки! Идеальна для отдыха большой семьей! Снт Виктория, вблизи д. Елизарово. Подходит для покупки в в ипотеку дом из бревна оформлен как Жилой дом с возможностью прописки! · Участок ровный, ухоженный, полностью огорожен забором+ворота. Есть место для автомобилей. · Основной дом-баня из оцилиндрованного бревна: 1 этаж: Кухня-гостиная, душевая, парная. 2 этаж: просторная комната, возможно зонирование. Дом пригоден для нахождения в нем в любое время года. · Коммуникации подведенные к дому: вода(колодец), септик, электричество. · Летний дом: 1 этаж: кухня, две изолированные спальни. 2 этаж: большая комната. Дом отлично подойдёт для гостей или как дополнительное место для отдыха. Снт находится под охраной, что гарантирует спокойствие и безопасность. · Благоустроенный пруд. · Есть детская площадка. · На территории Снт есть свой магазин первой необходимости. Идеально для: · Отдыха в экологически чистом месте, в окружении леса. · Для отдыха большой семьей с детьми, есть и детская площадка, и купабельный пруд. · Ценителей тишины, лесного воздуха, походов за грибами и ягодами, рыбалки и охоты. Ключевое преимущество локации: Всего 10 минут на машине и вы в городе с полной инфраструктурой: · Взрослая и детская поликлиники. · Супермаркеты, продуктовые рынки. · Автосервисы, Торговые центры, Банки. · Остановка общественного транспорта. ЖД Станции в пешей и автобусной доступности нет. Работаем с 2002г.