Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Пламя СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 50 м², участок 21 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 52 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,3 млн → дом ≈2 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Берендино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7430
Рейтинг 23/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 299 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 001 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 39 062 / 60 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 265 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 691 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пламя СНТ | 55 м² | 20 сот. | 3 300 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | станции Берендино пос. | 40 м² | 13 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Литейщик СНТ | 64 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 39 062 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок полностью огорожен и ухожен. Вы сможете наслаждаться уединением и природой, ведь дом расположен на опушке леса, самый крайний участок (угловой), а в пешей доступности находятся живописные водоемы. На участке расположены грядки (удобрены и ухоженны), ягодные кусты (малина, крыжовник, смородина, ежевика, жимолость, голубика), плодовые деревья, теплица, все зонированно, удобрено, растет, плодоносит. Так же на участке имеется искусственный пруд, с зоной отдыха в тени берез и альпийской горкой! 2/3 всей площади участка посажен газон! Участок выравнен, не затопляется весной (по периметру участка водоотводные канавы). Так же на участке имеются 2 жилых постройки (каркасный дом 6х5 с двумя жилыми комнатами, кухней-террасой, и дом 3х4 отдельно стоящий как одна жилая комната, используется как спальня), хозяйственные постройки (сарай, кладовая, душ, постирочная). Артезианская скважина глубиной 100м. Участок окружает лес (грибы и ягоды)! Иными словами представлен на продажу отличный участок правильной формы на опушке леса, убустроенный, ухоженный, с постройками и удобствами для летнего проживания 4-х человек, и с возможностью постройки хорошего большого дома без ущерба для полезной площади участка! Снт круглогодично под наблюдением сторожа, ворота автоматические, открываются по звонку. По воскресеньям много лет привозят фермерские продукты, проверенный производитель: мясо, молоко, творог и тд. Просмотр в любое время, торг на местеОтличная транспортная доступность, по новорязанскому шоссе всего 1,5 часа от Москвы, ближайшая станция Конобеево, время в пути час и 20 минут на такси, до пруда с оборудованным пляжем 650 м, до ближайшего карьера 1,5 км. В пешей доступности сезонный магазин. В 3км озон, ВБ, хозтовары, продукты.