Егорьевское ш., 30 км от МКАД
Антоновка СНТ, Раменский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот.
Цена 3,45 млн ₽, поднимали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 993 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,82 млн / пессимист. ≈3,4 млн → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Григорово ≈1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7426
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 530 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 993 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 712 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кошерово д. | 15,2 сот. | 3 300 000 | 217 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Антоновка СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кошерово д. | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кошерово д. | 8,8 сот. | 3 800 000 | 431 818 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Григорово д. | 6,6 сот. | 1 400 000 | 212 121 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кошерово д. | 20,2 сот. | 5 047 500 | 249 876 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Григорово д. | 6 сот. | 1 590 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Григорово с. | 14,7 сот. | 3 400 000 | 231 293 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Обухово д. | 24 сот. | 3 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Обухово ДНТ | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 319 / 54 878 / 61 875 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 244 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 395 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -937 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Ивушка СНТ | 82 м² | 5,3 сот. | 4 500 000 | 54 878 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | сохраненная копия |
| 7.6 км | Алешинские Сады СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 61 875 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Алешинские Сады СНТ | 80 м² | 6,1 сот. | 3 950 000 | 49 375 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Таганский СНТ | 80 м² | 8,6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Художественные Краски СНТ | 80 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Донино д. | 72 м² | 6 сот. | 2 399 000 | 33 319 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Фрязево-91 СНТ | 80 м² | 4 сот. | 2 770 000 | 34 625 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Прибор СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 42 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Алешинские Сады СНТ | 86 м² | 6,7 сот. | 9 500 000 | 110 465 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Алешинские Сады СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 2 450 000 | история площадки |
| 13.04.2022 | 2 550 000 (+100 000) | история площадки |
| 26.04.2022 | 2 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2023 | 2 600 000 (+150 000) | история площадки |
| 02.08.2024 | 2 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 30.01.2025 | 2 950 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 450 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в 35 км от Москвы, ст. Григорово,15 мин пешком. Есть вода летний водопровод, трубы в прошлом году все поменены, электричество, мебелирована полностью, готов устроить показ.