Егорьевское ш., 31 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 59 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 26 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Загорново ≈1,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7422
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 932 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Берег-2 ТСН | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 110 / 39 882 / 88 889 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 841 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 699 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 557 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 273 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 782 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дружба СНТ | 67,7 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 882 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сафоново д. | 53 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 77 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дубовая Роща пос. | 49,5 м² | 7,8 сот. | 4 400 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Наука СНТ | 52,6 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 34 221 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сокол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Юбилейный СНТ | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сокол СНТ | 76,6 м² | 6,5 сот. | 2 000 000 | 26 110 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в одном из красивейших садовых товариществ Раменского района Кузнецовского сельского поселения Снт "Дружба-2" на земельном участке площадью 600 кв. М. Двухэтажный летний дом, площадью 59 кв. М., 2 комнаты и кухня на первом этаже, одна большая на втором этаже. На участке баня, летняя кухня, беседка, теплица, туалет. Участок ухоженный, плодовые деревья, кустарники, грядки, зона отдыха. Категория земли: сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: садоводство. В настоящий момент сделана новая асфальтированная дорога к Снт, въездные ворота автоматические, в 10 минутах ходьбы магазин. Дача расположена в 15 минутах пешком до ж/д станции "Загорново". Прекрасные соседи! Один взрослый собственник (собственность 2014 года), дом оформлен, как Жилой!