Егорьевское ш., 70 км от МКАД
Дубок-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 263 тыс. → дом ≈3,24 млн ₽, 81 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈986 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,59 млн ₽, маржа −263 %, ROI −72 %.
Коммуникации: в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Беливо ≈2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7420
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 263 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Голубой Факел СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 32 084 / 72 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 171 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 589 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −263 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 8,5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 35 м² | 9 сот. | 890 000 | 25 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Меланжист СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 870 000 | 46 750 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лебедь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Аист СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубок-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Приборостроитель СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Южный-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача с домом и баней в пешей доступности от ст. Беливо. Описание: Продается отличный вариант для сезонного отдыха или постоянного проживания! Дом и баня полностью готовы к эксплуатации. О доме и коммуникациях: Полная готовность: В доме есть всё необходимое для комфортного проживания и отдыха. Удобства: Оборудован полноценный санузел. Отопление: Установлена система отопления, позволяющая комфортно находиться в доме. Септик: Автономная система канализации. Баня: На участке имеется отличная баня для полноценного релакса. Расположение и инфраструктура: Транспортная доступность: Всего в нескольких минутах ходьбы ж/д станция "Беливо". Магазины: В поселке работает магазин, доступна доставка продуктов прямо к дому. О Снт и безопасности: Безопасность: Въезд через шлагбаум, ведется круглосуточное видеонаблюдение. Порядок: Дороги регулярно чистятся (зимой и летом), организован регулярный вывоз мусора. Звоните и записывайтесь на просмотр!