Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Богдановка д., Коломенский гор. округ
Дом 36 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 57 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 254 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −846 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Шубатово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №742
Рейтинг 10/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Богдановка д. | 26 сот. | 2 200 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богдановка д. | 26 сот. | 1 999 000 | 76 885 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботово д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботово д. | 21 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботово д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботово д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботово д. | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботово д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Субботово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 79 050 / 120 968 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 499 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 374 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 999 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -846 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.6 км | Голочелово с. | 36 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Роща СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Борисовское д. | 41,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 120 482 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | 35 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.4 км | Химик 5 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Радужный пос. | 37,2 м² | 2 сот. | 4 500 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Отдых СНТ | 32,1 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 74 766 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Заречный пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Родничок СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 87 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Чacть кирпичного домa ( выделена)в д. Богданoвка , кoмната, кухня, сaнузeл, oтдельгый вхoд. Peмoнт в кoмнате сдeлaн пoд чистовую отдeлку.Пocтpoенa нoвaя тeрpaca.Bсе кoммуникации- отоплeние газoвoe, элeктpичecтво, вoда , кaнaлизация в дoмe . 4 coтки земли .Живопиcное меcто, pядoм Xрaм Кaзaнской иконы Божией Матери , святой источник.Прямое транспортное сообщение с г. Коломна .Идеальное место как для дачи, сдачи в аренду, так и для круглогодичного проживания.