Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Губино д., Воскресенск гор. округ
Дача 125,7 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈2,41 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −2,19 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Виноградово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7419
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 474 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 19 сот. | 3 600 000 | 189 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жемчуг СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 414 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 40 625 / 50 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 799 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 599 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 199 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Поляна СНТ | 120 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 32 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Самосадик СНТ | 160 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Конобеево с. | 96 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143105423 Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Продам дачу в Снт "Пионер" в д. Губино Воскресенского района. Участок 6 соток, земли с/хоз назначения, межевание проведено. Участок со всех сторон огорожен, асфальтированный подъезд к участку (дороги зимой чистят). На участке есть хозблок, уличный туалет, растет плодовый и декоративный сад. Кирпичный дом, общей площадью 125.7 кв. М. (можно жить круглогодично). Вода заведена в дом из колодца и летнего центрального водопровода. Электричество 15 квт, отопление печь + электрообогреватели, канализация яма. На первом этаже три комнаты, кухня и с/у. Второй этаж требует доделок. Снт охраняемо, территория закрыта. Многие люди живут в Снт круглогодично. Рядом расположен хвойный лес с грибными местами, есть река "Нерская" для купания и ловли рыбы и православный храм. Так же, есть обустроенное "Голубое" озеро с пляжными зонами. Вся инфраструктура находится в шаговой доступности. До ж/д "Виноградово" регулярно ходят автобусы. Прямая ветка с Москвой (казанское направление). До м. "Выхино" один час на электричке.