Егорьевское ш., 41 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Раменский гор. округ
Дача 51 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 717 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Кузяево ≈0,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7417
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 569 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 6,3 сот. | 1 077 800 | 171 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка СНТ | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электрик СНТ | 7,6 сот. | 5 000 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вороново д. | 5,7 сот. | 634 900 | 111 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево СНТ | 6,7 сот. | 1 145 800 | 171 015 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вороново д. | 5,6 сот. | 571 900 | 102 125 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево СНТ | 10 сот. | 1 438 000 | 143 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вороново д. | 5,8 сот. | 598 790 | 103 240 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вороново д. | 3,3 сот. | 7 937 600 | 2 405 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 271 / 48 000 / 63 047 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 169 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 928 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 967 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Факел СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки с. | 55 м² | 6,3 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Березки СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сувенир СНТ | 48 м² | 6,4 сот. | 1 549 000 | 32 271 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Электроизолятор СНТ | 48 м² | 8,1 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Руслан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Театральный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 57,1 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 63 047 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Коптево СНТ | 54 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача с баней в Снт "Энтузиаст", в 10 минутах пешком от ж/д станции Кузяево. На участке 3 отдельные постройки: основной дачный домик, баня с холлом под душевую кабину и летняя кухня. Вода заведена в баню и летнюю кухню. Есть собственный колодец на участке. Ухоженная территория: яблони, смородина, крыжовник, взрослые туи. Плиткой выложена отмостка, удобный заезд и парковка на 2 автомобиля. В Снт есть магазин, детская и спортивная площадки, зона отдыха и живописный пруд. Отличное место для семейного отдыха и дачной жизни: природа, баня, свой колодец и удобное сообщение с городом. Код пользователя: 42459. Номер в базе: 13699366.