Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Рассвет СНТ, Раменский гор. округ
Дача 91,6 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.04.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 645 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,83 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈2,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7412
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 168 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арена СНТ | 16,4 сот. | 1 800 000 | 109 756 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 43 000 / 75 472 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 081 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Звездочка СНТ | 88 м² | 6,2 сот. | 2 750 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Цибино д. | 100 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Радуга СНТ | 80 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Пласкинино д. | 85 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 67 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Наука СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Вираж СТ | 90 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Сталь-2 СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 55 814 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Милосердие СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 26 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Бротекс СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 472 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Прибор СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 42 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
С агентствами не сотрудничаем! Просьба не беспокоить. Земельный участок и дом оформлены в собственность, поставлены на кадастровый учет. Тихое, спокойное место. Собственник.