Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Ивушка-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 60 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 385 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 39 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈194 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — нет; свет — есть; в описании: печь, колодец, газ.
До ст. Берендино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7407
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,8 сот. | 350 000 | 44 872 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 715 / 55 385 / 59 821 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 424 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 739 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 194 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Строитель-3 СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 56 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 59 821 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Отрадное СНТ да: «ванная» + «мебель» | 60,7 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 38 715 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Агат СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,3 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6 соток. В хорошем состоянии, дом крепкий. Пластиковые окна, кирпичный дом. Отличного состояния крыша. Внутри дом отделан, особого ремонта не требуется, мебель останется вся что на фото. Дом отапливается печкой, тепло держит долго. Водоснабжение от колодца, центрального водоснабжения нет, электричество проведено. В доме газ балон. Рядом шикарный лес, красивые чистые карьеры песчаный пляж. Природа шикарная. Лес в котором есть грибы и ягоды если кого это интересует. Рядом сосновый бор, для любителей природы думаю это плюс. Поблизости развита инфраструктура, есть рядом аптеки, магазины, медицинский пост, магазин для стройки. На территории дома есть туалет и летний душ. Газон обычный. По растениям есть пару кустов с ягодами смородина и крыжовник. Земля плодовитая урожай приносит хороший. Дом 65 квадратных метров. На территории участков имеется шлагбаум. Воскресенский район снт Ивушка 2. Агентам по недвижимости не беспокоить!