Егорьевское ш., 44 км от МКАД · земля с домом
Усадьба в лесу КП, Раменский гор. округ
Дом 16 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Стоит новый домик 16 кв. Метров, с помещением санузла, сауной и 1 спальней (см.»
Цена 599 тыс. ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 52 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 540 тыс. → дом ≈59 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–207 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈509 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈713 тыс. ₽, маржа 46 %, ROI 86 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7398
Рейтинг 81/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 18.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 59 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 688 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сидорово д. | 6,4 сот. | 850 000 | 132 812 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сидорово д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сидорово д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сидорово д. | 12,7 сот. | 1 100 000 | 86 614 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сидорово д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шевлягино д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Шевлягино д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 105 000 / 207 143 |
| цена объекта | 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 509 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 831 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 712 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 86 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Горизонт СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Физик-1 СНТ | 14 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 207 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лето СНТ | 20 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Взлет СНТ | 17 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лесная Поляна СНТ | 12 м² | 6 сот. | 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Светлана СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Усадьба Глебово КП | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Речицы с. | 20 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Тишина СНТ | 12 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Наука СНТ | 11,3 м² | 7,4 сот. | 1 850 000 | 163 717 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 599 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 499 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 599 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 599 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарное место! Не Снт! Полноценное сельское поселение. Никаких председателей и взносов. Земля сх назначения с правом строительства жилого дома и регистрации в нем. (!) электричество уже подключено, счетчик на участке. Лес, и одновременно вся инфраструктура рядом: асфальт до участка, 20 мин пешком от ст. Шевлягино, Егорьевское ш. И остановки транспорта 15 мин пешком. Магазины, кафе, строймаркеты по Егорьевскому ш. До Раменского 25 мин, до Люберец 45 мин. Уже частично расчищен! (есть поросль орешника. Желательно загнать трактор расчистить и подсыпать выровнять грунт, ибо есть лужи). Много места для стройки большого дома. Стоит новый домик 16 кв. Метров, с помещением санузла, сауной и 1 спальней (см. Фото). Утеплённый 100мм, можно жить зимой! В цену участка не входит, при продаже увезу, ну или оставлю за доп плату.