Егорьевское ш., 96 км от МКАД · земля с домом
Иншаково д., Егорьевск гор. округ
Дом 20 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «На участке дачный домик ( одна комната 20кв и терасса), душ, сарай, туалет.»
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 22.05.2025.
Рейтинг 7/100 · уверенность 57 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 289 тыс. → дом ≈561 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈612 тыс. / целевая ≈551 тыс. / пессимист. ≈490 тыс. → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −129 %, ROI −56 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈18,4 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7394
Рейтинг 7/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 289 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Иншаково д. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Иншаково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 06.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Иншаково д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иншаково д. | 20 сот. | 790 000 | 39 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иншаково д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авиатор-3 СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 29 345 / 37 500 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 612 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 581 000 ₽ |
| продажа: целевая | 551 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -632 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −129 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 20 м² | 6 сот. | 370 000 | 18 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Букишино СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Букишино д. | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Иншаково д. | 25 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 56 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тюльпан СНТ | 18 м² | 12 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Букишино д. | 22 м² | 6 сот. | 400 000 | 18 182 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Горка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Колычево-Боярское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 выброс, не в счёт | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Астанино д. | 16 м² | 7 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.05.2025 | 950 000 | история площадки |
| 16.07.2025 | 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.04.2026 | 850 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в деревне. Рядом с городом Егорьевск, 25км. От Москвы 110 км. Красивое место, вокруг деревни лес, чистый воздух. В лесу грибы, ягоды. Участок огорожен забором по периметру. Тихие соседи. Асфальт до самого участка. На участке дачный домик ( одна комната 20кв и терасса), душ, сарай, туалет. Подведено электричество. Торг уместен.