Егорьевское ш., 77 км от МКАД · земля с домом
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Участок 5 сот.
Дом по описанию: «Продам дом земельни участок 5 соток дом 6/9 с участок 5 соток.»
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 % · по фото: дом 3, участок 2, WOW 2
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 235 тыс. → дом ≈865 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈145 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈54 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Беззубово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7389
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 80 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.2 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.1 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 33 % | 5.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старая постройка с потрескавшейся отделкой фасада и простыми окнами |
| участок и сад | 2 | неухоженный участок с травой и участками голой земли |
| окружение | — | информация об окружении в объявлении и на фото отсутствует |
| WOW | 2 | низкий потенциал из-за малого размера и невзрачного вида |
Маленький дом под капитальный ремонт на небольшом неухоженном участке без явных преимуществ. модель max-code, фото: 1, 09.11 15:45
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 053 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 235 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 865 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 019 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шувое пос. | 14 сот. | 645 000 | 46 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 13,1 сот. | 950 000 | 72 519 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈54 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 50 926 / 74 866 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 145 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈54 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Станинская д. | 55 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 54 м² | 2,7 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Алешино д. | 56,1 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 74 866 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 54 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 50 926 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Овчагино д. | 55 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 46 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вишневая д. | 55 м² | 4,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Голубой Факел СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Салют СНТ | 54 м² | 6 сот. | 800 000 | 14 815 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом земельни участок 5 соток дом 6/9 с участок 5 соток.