Егорьевское ш., 100 км от МКАД · земля с домом
Сабанино д., Егорьевск гор. округ
Дом 75 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «С летним домом 75 м. Кв. В д. Сабанино.»
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 21.08.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 308 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 36 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈259 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Осаново ≈12,5 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7381
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 694 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 893 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Бормусово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Большое Гридино д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Бормусово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Большое Гридино д. | 21 сот. | 799 999 | 38 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Гридино д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Гридино д. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Гридино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 486 / 53 623 / 56 522 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 602 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Росинка-8 сад. уч. да: «туалет в доме» + «ламинат» | 74 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 36 486 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесково с. да: «санузел» + «ремонтом» | 69 м² | 11,1 сот. | 3 700 000 | 53 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесково с. да: «ванная» + «мебелированная» | 69 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 56 522 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 1 500 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 12 сот. С летним домом 75 м. Кв. В д. Сабанино. Земли населенных пунктов. Для индивидуального жилищного строительства. Один собственник. Рядом: Асфальт. Лес. Пруд. Газ.