Егорьевское ш., 86 км от МКАД · земля с домом
Трубицино д., Егорьевск гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «На участке уже есть дачный домик, хозблок, теплица и летний туалет.»
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 48 % · по фото: дом 3, участок 6, окружение 8, WOW 4
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 763 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 47 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −704 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈15 м².
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Егорьевск I ≈9,4 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7376
Рейтинг 25/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 56 % | 2.8 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.2 |
| участок | 5 | 73 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький старый дачный домик, скорее хозпостройка |
| участок и сад | 6 | ровный участок, есть теплица, бассейн и чернозём |
| окружение | 8 | лес, тишина, хороший асфальтированный подъезд |
| WOW | 4 | потенциал для строительства дома на красивом участке |
отличный участок под строительство дома, но текущие постройки не представляют ценности Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 09.11 09:50
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 763 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 137 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Василево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Василево д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Василево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Титовская д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клеменово д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клеменово д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Титовская д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Титовская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Клеменово д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈15 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 059 / 81 502 / 106 667 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 211 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -704 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈15 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Огонек СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Надежда СН ТСН | 17 м² | 6 сот. | 800 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 16 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 50 лет Победы СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Надежда СНТ | 12 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 487 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Знаменская д. | 18 м² | 17 сот. | 1 750 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Богородское с. | 18,2 м² | 6,7 сот. | 1 450 000 | 79 670 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146355881 Земельный участок 12 соток в деревне Трубицыно место, где хочется жить. Мечтаете о своём уголке, где можно дышать полной грудью и забыть про городскую суету? Участок в деревне Трубицыно именно такое место. 12 соток на землях Ижс: здесь можно построить капитальный дом или наслаждаться дачной жизнью. Что делает этот участок особенным: Тишина и природа. Живописное место, рядом нет промышленных заводов. Соседи только с одной стороны у вас будет ощущение уединённости. Всё готово для старта. На участке уже есть дачный домик, хозблок, теплица и летний туалет. Домик утеплён даже зимой в нём тепло от одного электрообогревателя. Удобная инфраструктура. Асфальтовый подъезд не придётся месить грязь в дождь. Участок полностью огорожен, сухой и ровный. Для грядок завозили плодородный чернозём. Перспективы для жизни. Деревня газифицирована, многие живут здесь круглогодично. Расположение золотая середина: всего 7 км до Егорьевска и 100 км до Москвы. Никаких взносов, никаких скрытых платежей. Звоните или пишите расскажу подробнее и организую показ!