Егорьевское ш., 55 км от МКАД · земля с домом
Яковлевская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 59,2 м², участок 25 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен дом общей площадью 59,2 м2.»
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −522 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7366
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 698 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 302 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 993 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 084 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 64 166 / 104 839 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 890 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 501 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 112 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -522 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Крупино д. | 60 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Энергетик СНТ | 60 м² | — | 1 200 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Перхурово д. | 57,2 м² | 30 сот. | 2 500 000 | 43 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Красная Гвоздика СНТ | 60 м² | 18 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Слободище д. | 60 м² | 17 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Соболево д. | 62 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 104 839 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Соболево д. | 61,5 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 92 683 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лашино д. | 60 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 49 167 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Слободище д. | 60,9 м² | 30 сот. | 3 000 000 | 49 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлевская д. | 50 м² | 28 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 11.10.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок раcполoжeнный в 100 км от Мkaд по Eгopьeвcкому шoссe, Oреxoво-Зуевcкий район, д. Яковлевский. Описание: Участок 25 соток, Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. Правильной прямоугольной формы, сухой, с плодоносящими деревьями и кустарниками. Огорожен по всему периметру забором (сетка). На участке расположен дом общей площадью 59,2 м2. Коммуникации: Электричество, Отопление печное; Вода-колодец. Газ по границе участка; зимой дороги чистят, многие проживают круглогодично. Добраться можно по Казанской железнодорожной линии, железнодорожная станция Анциферово и 10 минут пешком. Хорошее сообщение с Москвой до станции метро Выхино- 1 час. У участка прекрасный елово-сосновый лес, за грибами приезжают из других мест. Озеро Нерское, в 10 км (след. Ж/д ст.) место для купания с песчаными берегами в сосновом бору, рядом родник. Более полную информацию можно узнать по телефону.