Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Русаки д., Егорьевск гор. округ
Коттедж 16 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 470 тыс. ₽, снижали с 890 тыс.; первая цена 890 тыс. ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 51 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 347 тыс. → дом ≈123 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 25 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈400 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈947 тыс. / пессимист. ≈842 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈222 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈14,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №7335
Рейтинг 50/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 35.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 347 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 123 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Русаки д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Русаки д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Русаки д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Русаки д. | 19,8 сот. | 800 000 | 40 404 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мир-12 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СТ | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Барсуки д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ивановская д. | 14,5 сот. | 1 350 000 | 93 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Барсуки д. | 11 сот. | 349 000 | 31 727 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 950 / 55 000 / 106 667 |
| цена объекта | 470 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 399 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 052 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 999 000 ₽ |
| продажа: целевая | 947 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 222 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Колычево-Боярское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Данилово д. | 20 м² | 6 сот. | 499 000 | 24 950 | в продаже 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 890 000 | история площадки |
| 19.08.2025 | 690 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 490 000 (−160 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 590 000 (+100 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 570 000 (−20 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 550 000 (−20 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 470 000 (−80 000) | история площадки |
| 07.10.2026 | 490 000 (+20 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 470 000 (−20 000) | история площадки |
| 07.11.2026 | 490 000 (+20 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 470 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 470 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Afy | 490 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На нашей даче, окруженной живописной природой, стоит уютный каркасный дом. Домик был построен в 2022 году с учетом современных экологических стандартов, что делает его идеальным местом для отдыха. Участок угловой к лесу, обустроен таким образом, чтобы гармонично вписываться в окружающий ландшафт здесь растут разнообразные плодовые деревья и кустарники, создающие атмосферу спокойствия и уюта. Участок по периметру обнесен забором из профлиста, есть колодец и хозяйственная постройка. В воздухе чувствуется свежесть, а звуки природы наполняют энергией и позитивом каждый день. Это место идеально подходит для тех, кто ценит гармонию с окружающей средой и хочет насладиться настоящей красотой природы. В конце деревни где расположено СНТ большое озеро где можно купаться и ловить рыбу, родник с чистейшей водой и смешанный лес в пешей доступности для любителей грибов, ягод или простых прогулок. AFY-506728845