Егорьевское ш., 73 км от МКАД · земля с домом
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 27 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «На участке есть садовый домик утеплённый(хозблок) площадь 27м2 Дорога грунтовая, улица тупиковая.»
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Виноградово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7333
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 136 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 292 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 320 000 | 232 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 926 / 61 500 / 99 667 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 447 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Хотеичи с. | 25,6 м² | 18,5 сот. | 1 450 000 | 56 641 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Золотая Подкова КП | 25 м² | 9,5 сот. | 1 450 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Излучина СНТ | 28 м² | 9,5 сот. | 1 225 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Золотая Подкова КП | 25 м² | 10,5 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Золотово-94 СНТ | 30,2 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 77 815 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Лесная Поляна СНТ | 25 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Золотово д. | 30 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Спутник-2 СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Сосновый Бор СНТ | 27 м² | 8 сот. | 700 000 | 25 926 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Лето СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.10.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаётся участок (ИЖС) в живописном районе Московской области, го. Воскресенск, пгт. им Цюрупы. На участке есть садовый домик утеплённый(хозблок) площадь 27м2 Дорога грунтовая, улица тупиковая. На участке также имеется свайный фундамент размером 8х8 метров, с документами; колодец с водой - от него к фундаменту подведена труба в земле; два колодца для канализации, с выводом трубы к хозблоку. Участок электрофицирован. На против участка в 3 метрах проходит линия газоснабжения. Рядом сосновый лес, а также река. Продаёт собственник.