Егорьевское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Трошково Светлое КП, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке расположено модульное строение площадью около 50 м2, состоящее из двух бытовок, объединенных пристройкой.»
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.08.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 54 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 93 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈540 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Гжель ≈2,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7332
Рейтинг 48/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Глебово д. | 28,3 сот. | 3 850 000 | 136 042 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фенино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фенино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фенино д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нектар СНТ | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глебово д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 14,5 сот. | 4 000 000 | 275 862 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 9,5 сот. | 4 300 000 | 452 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 12,3 сот. | 1 777 700 | 144 528 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 000 / 95 556 / 130 435 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 185 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 720 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 540 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 93 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Усадьба Глебово КП да: «ванной» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.09.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.10.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 1 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143111538 Земельный участок 6 соток с готовым строением в Раменском районе Продается ровный земельный участок 6 соток в п. Трошково Светлое, Раменский район, примерно 48 км от Москвы по прямой. Участок правильной прямоугольной формы, огорожен, подъезд по улице грунтовая дорога. На участке расположено модульное строение площадью около 50 м2, состоящее из двух бытовок, объединенных пристройкой. Строение утеплено, внутри выполнена отделка OSB. Подведены и организованы коммуникации: электричество; вода из собственной скважины; водоотведение в локальный септик. В теплое время года во дворе оборудована летняя душевая. Участок подойдет как для дачного отдыха, так и для строительства полноценного загородного дома территория ровная и уже огорожена, основные коммуникации заведены. В пешей доступности сетевые магазины, автобусная и железнодорожная станции. Рядом проходит ЦКАД, что удобно для поездок в Москву и по области. Земельный участок предназначен для дачного строительства с правом возведения жилого дома, регистрации и проживания. Продажа возможна за наличный расчет и с использованием ипотечных средств.