Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Авсюнино пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 51 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 440 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 25 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Авсюнино ≈0,5 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №733
Рейтинг 12/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 440 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино пос. | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дорохово д. | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 40 000 / 73 148 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 280 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 160 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 247 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Южный-4 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 54 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138774788 Предлагается к продаже уютная дача в охраняемом СНТ с прекрасной локацией! **О доме:** Двухэтажный дом площадью 60 кв.м. готов к комфортному проживанию. На первом этаже расположены две светлые комнаты, соединенные аркой, просторная терраса и санузел. В доме установлена действующая печь, которая согреет вас в прохладные вечера. На второй этаж ведет удобная лестница, где находится уютный холл и дополнительная комната. В дом заведена скважина, а также в СНТ есть сезонный водопровод от водонапорной башни, что обеспечивает бесперебойное водоснабжение. **Летняя кухня:** На участке отдельно расположена летняя кухня, полностью оборудованная всей необходимой бытовой техникой: стиральная машина, посудомоечная машина, холодильник и микроволновая печь. Это идеальное место для приготовления пищи и летних посиделок. **Участок:** Ухоженный участок площадью 6 соток порадует вас обилием плодово-ягодных насаждений, создающих атмосферу загородного уюта и изобилия. **Инфраструктура и СНТ:** СНТ находится в отличном месте, обеспечивающем комфорт и безопасность: территория охраняется, на въезде установлен шлагбаум. В пешей доступности расположена вся необходимая инфраструктура: магазины, железнодорожная станция, строительный магазин, аптеки и пункты выдачи заказов. Не упустите возможность приобрести дачу вашей мечты для комфортного отдыха на природе!