Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Беливо пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80,8 м², участок 6 сот.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 263 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 22 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −196 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь.
До ст. Беливо ≈0,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7319
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 263 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 137 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 072 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голубой Факел СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 416 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 159 / 35 465 / 46 964 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 861 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -196 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Восток СНТ да: «сан узла» + «отделка» | 87,3 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 46 964 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Химик СНТ да: «санузел» + «мебель» | 86 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 35 465 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Марс СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 88 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 22 159 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасная дача.Находится рядом с п.Беливо.Отличное транспортное сообщение (Казанское направление)ж/д Беливо ,до Выхино 1ч.40 мин. на электричке ,Егорьевское шоссе.На участке 2 дома,одноэтажный дом с печкой,можно использовать,как гостевой .в доме есть душ с подогревом. Второй дом 2х этажный, на первом этаже коридор , просторная терраса, большая кухна-гостинная,две комнаты,на втором одна комната и несколько шкафов места для хранения.каркасный ,фундамент бетонный,дом крепкий отопление печное,зимой можно приезжать и проводить комфортно время.централизованное водоснабжение,свет заведен.Участок ровный,обнесен забором,есть ворота и парковочное место,дровник с заготовкой дров,хозблок для инструмента,беседка.На участке есть плодовые деревья.В СНТ многие живут круглосуточно.Дороги зимой чистят.По всем вопросам звоните или пишите!