Егорьевское ш., 59 км от МКАД
Маяк СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус, 2018 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 69 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 509 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −962 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Шевлягино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7316
Рейтинг 29/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 509 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 091 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Телефонист СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 104 / 32 964 / 56 250 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 541 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 460 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 298 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -962 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Руслан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горизонт СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 32 292 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Антоновка-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Полиграфист СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Карпово Кантри Клаб КП | 50 м² | 8,4 сот. | 5 790 000 | 115 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Физик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Физик СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сеченка СНТ | 55 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 33 636 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Бахтеево Парк КП | 50 м² | 7 сот. | 5 300 000 | 106 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | сохраненная копия |
| 5.5 км | Спутник-2 СНТ | 52,4 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 28 626 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам земельный участок 6 соток и дачный дом 6х6 из бруса, с верандой, 2 хозблока и сарай по адресу МО, Павлово-Посадский район, СНТ 2, дер.Дальняя, на 4-й линии, использование земли-для садоводства, на участке фруктовые деревья и ягодные кустарники. Электричество. Вода. Охрана.Рядом сосновый лес и остановка до Электрогорска, авто и жд станция.