Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Лужки СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 12 сот., каркас, 2017 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 38 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 712 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 23 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авсюнино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7311
Рейтинг 35/100 · уверенность 38 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 16.7 |
| участок | 5 | 73 % | 12.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 297 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино СНТ | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авсюнино д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 31 344 / 39 960 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Авсюнино пос. | 22 м² | 8 сот. | 500 000 | 22 727 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Дружба-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 999 000 | 39 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный летний дом. Общая площадь 30 кв. м. Состояние хорошее, светлый, тёплый, уютный. Электрифицирован, вода сезонная. Расположен в СНТ на ровном сухом участке 12 соток. Летний душ на улице и туалет. Можно достроить 2 этаж. Хозблок 3*5 из проф листа под инструменты и хозяйственную технику. Деревянный хозблок 2*3. На участке бассейн 6 диаметром и 1,5м глубина. Плодовые кусты и деревья. В шаговой доступности смешанный лес, где можно набрать грибов и ягод (малину, землянику, чернику, ежевику). Также недалеко есть пруд, можно искупаться в жаркий летний день. В 15 минутах ходьбы есть станция Ж/Д Авсюнино, прямое сообщение с Москвой, до станции Выхино 1 час 20 минут. Здесь же все сетевые магазины, аптеки, школа, детский сад. А также рядом в 10-ти минутах езды есть озеро со всеми удобствами для приятного времяпровождения. Экологически чистый район, удобное местоположение. Один взрослый собственник!