Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Факел СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 21.10.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 475 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈258 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Локомотивное Депо ≈0,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7310
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 123 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 475 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восток СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 417 / 60 811 / 95 308 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 610 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 888 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 258 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Вертолет-2 СНТ | 59,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Ветеран СТСН | 68,1 м² | 8 сот. | 1 799 000 | 26 417 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Демидово КП | 68,2 м² | 8 сот. | 6 499 999 | 95 308 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 22.05.2026 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 1 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 2338. Продается классная дача - 12 минут езды от центра города Куровское!Отлично подойдет для маленькой и большой семьи. Возможна покупка в ипотеку. СНТ охраняемый, есть детская площадка, центральное водоснабжение, выход в лес и к Ж/Д через закрываемую калитку. Дом каркасно-щитовой, в хорошем состоянии.На первом этаже: кухня-гостиная и комната.На втором этаже две спальни. На участке имеется строение, в котором находится хорошая ванная комната с бойлером и аккуратный санузел, там же имеется место для хранения садового инвентаря. Установлена теплица, растут садово-плодовые деревья, посажены цветы.Участок огорожен забором с 4х сторон Инфраструктура: До городской инфраструктуры г. Куровское 12 минут езды (рынки, супермаркеты, кафе, кинотеатр и тд). Ж/Д Станция 90км- Локомотивное ДЕПО (Казанское направление) пешком 10 минут - есть даже отдельная калитка к выходу до платформы- закрывается на ключ. А так же в 10-ти минутах езды от СНТ, озеро Нерское с водными развлечениями и рыбалкой, река, а в лесах грибные и ягодные места. В данной локации Ваше проведенное время на этой даче будет обязательно интересным. Работаем с 2002