Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Сельмашевец СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 5,5 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 1,85 млн ₽, поднимали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 09.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 422 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 23 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Куровская ≈1 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7307
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 422 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 36 176 / 49 558 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 003 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 781 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 091 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Чисто-Перхурово д. | 86,5 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 25 434 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 56,5 м² | 7,9 сот. | 2 800 000 | 49 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Юность СНТ | 86 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 81 395 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Микрон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Химик-4 СНТ | 49 м² | 7,5 сот. | 2 299 000 | 46 918 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 1 850 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaется земельный участок 5,5 соток с кирпичным домом в СHТ "Cельмaшевeц" в пешей дoступноcти oт ж/д станции Kуpовское (20 минут пешком). На участке расположены: двухэтажный киpпичный летний дoм, нa пepвом этажe 2 комнaты, нa втоpом этaже 2 кoмнаты, местa для хранения, элeктpичеcтвo завeдено в дoм. одноэтажная постройка - летняя просторная комната-кухня с подсобным помещением. С/У на улице. Водопровод централизованный (летний), можно завести в дом. Планируется проведение газа на территорию СНТ На участке плодовые деревья (яблони, облепиха, вишня), кустарники (боярышник, смородина). СНТ охраняется,вьезд- автоматические ворота , подъезд круглый год, зимой чистят все улицы. До ж/д станции Куровское 20 минут пешком или 5 минут на транспорте. До платформы Выхино Казанского направления 1 ч 20 мин. на электричке. ИЖС Возможна регистрация (прописка) Один взрослый собственник Показ по договоренности