Егорьевское ш., 99 км от МКАД
Семеновская д., Егорьевск гор. округ
Дом 46 м², участок 6 сот., брус, 2024 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 18.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Егорьевск I ≈6,6 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7300
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 023 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 177 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 587 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 800 000 | 178 218 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновская д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семеновская д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновская д. | 11,3 сот. | 3 450 000 | 305 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновская д. | 11 сот. | 3 450 000 | 313 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновская д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агрохимик СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 57 506 / 82 222 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Агрохимик СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Агрохимик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 45 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 82 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 47,9 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 62 630 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 46 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 71 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Юбилейный-2 СНТ | 51 м² | 6,6 сот. | 1 999 999 | 39 216 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Селиваниха д. | 45 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 46 м² | 4,5 сот. | 3 120 000 | 67 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 47 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.02.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 700 000 (+250 000) | история площадки |
| 28.04.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 2 200 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 128398748 Дом оформлен как "жилой" Можно прописаться! Продаются 2 уютных дома в отличном, тихом месте, в окружении леса. Деревня Семеновская, снт Агрохимик Всего 2 км от города! 1- й дом новый 2024 года постройки из бруса. Утеплен, имеется 2 изолированные комнаты, санузел в доме. гардеробная. Пластиковые стеклопакеты. 2 дом добротный, крепкий. Отлично подойдет под баню или летнюю кухню. В 5 минутах пешком зона отдыха Любляна. Идеальное место для комфортного отдыха! Записывайтесь на просмотр!)