Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Тополек СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 102 м², участок 6 сот., 2014 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 394 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 52 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,01 млн / целевая ≈5,41 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈910 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; газ — по границе.
До ст. Егорьевск II ≈6,3 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7296
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 20 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 706 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Костылево д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старт-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Курбатиха д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Курбатиха д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжево д. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжево д. | 12 сот. | 2 550 000 | 212 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыжево д. | 26 сот. | 1 700 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 909 / 57 444 / 58 800 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 706 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 405 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 805 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 910 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Заболотье д. да: «ванные» + «дизайнера интерьера» | 100 м² | 6 сот. | 10 200 000 | 102 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 6 сот. | 5 880 000 | 58 800 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Разлив СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 105 м² | 6 сот. | 6 145 000 | 58 524 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Медик СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 110 м² | 5,5 сот. | 5 710 000 | 51 909 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | да: «санузла» + «ремонт» | 110 м² | 5,9 сот. | 6 200 000 | 56 364 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 28.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 102 кв. м. на участке 7 соток. Дом подходит для круглогодичного проживания, на втором этаже три спальни, на первом расположены: кухня- гостинная санузел, комната. Участок граничит с лесом, есть выход в лес, а также с балкона открывается вид на лес. Электричестао 15 кВт, скважина, газ по границе.