Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Центроспецстроевец СНТ, Раменский гор. округ
Дом 56,7 м², участок 6,4 сот., 2017 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 56 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 580 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 41 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈934 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,48 млн / целевая ≈4,94 млн / пессимист. ≈4,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Шевлягино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7291
Рейтинг 59/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 37 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 580 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сеченка СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 934 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 970 / 100 000 / 116 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 484 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 210 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 387 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 328 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Карпово с. да: «санузел» + «ламинат» | 56 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 73 214 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шевлягино д. да: «санузел» + «кухонным гарнитуром» | 55 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шевлягино КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 59,8 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 40 970 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «ремонт» | 56,9 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 108 963 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 60 м² | 6,5 сот. | 6 990 000 | 116 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ "Центроспецстроевец",п. Новохаритоново, площадь земельного участка 622 кв.м, дом 2х этажный, площадью 56,7 кв.м, из бруса, обшитый. На 1-м этаже кухня, баня, место под душ в доме, печь (теплоёмкий камин) обогревает два этажа одновременно. На 2-м этаже 2 комнаты. На участке имеется индивидуальный колодец. Участок ограждён, новые ворота для въезда машины